Bachelorarbeit | Die Berücksichtigung von FM-Strukturen in der Immobilienfinanzierung als Beitrag zur Verbesserung von Kreditentscheidungen in Kreditinstituten

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Die Berücksichtigung von FM-Strukturen in der Immobilienfinanzierung als Beitrag zur Verbesserung von Kreditentscheidungen in Kreditinstituten

Die Bachelorarbeit wurde 2006 mit dem Förderpreis der GEFMA (German Facility Management Assossiation) prämiert

Das Ziel dieser Ausarbeitung liegt darin, einen Lösungsansatz zu entwickeln, wie FM-Strukturen bei der bankseitigen Kreditentscheidung über eine Immobilienfinanzierung sachgerechte Berücksichtigung finden können, wobei FM- Aspekte sowohl für die in Rede stehende Immobilie als auch für das ganze Unternehmen als Kreditnehmer zu beurteilen sind. Es soll gezeigt werden, dass die Instrumente im Kreditentscheidungsprozess modifiziert werden müssen und können, um zukunftsorientierte Unternehmens- und Objektstrukturen so abzubilden, dass sie operational leicht zu handhaben sind und klare, sichere Entscheidungen ermöglichen.

Das Immobilienfinanzierungsgeschäft wird komplexer. Steigende Risiken durch immer schneller sich ändernde Nutzungs- und Rahmenbedingungen bei Immobilien sowie Anforderungen der Bankenaufsicht erfordern verbesserte Instrumente der Risikobeurteilung für Kreditinstitute.
Kreditnehmer wiederum stehen angesichts steigenden Wettbewerbs und sich verschärfender Rahmenbedingungen vor neuen Herausforderungen, deren Lösung für eine erfolgsorientierte Planung von Immobilienprojekten sowie eine langfristig optimale Bewirtschaftung bestehender Objekte unerlässlich ist.
Zwei aktuelle Themen forcieren die Entwicklung:
In schwierigen wirtschaftlichen Zeiten rücken in den Unternehmen Forderungen nach Effizienzsteigerung vermehrt in den Vordergrund. Minimierung der Kosten für unterstützende Prozesse bei gleichzeitiger Verstärkung ihrer Wirkung auf die Produktivität des Kerngeschäftes sind wesentliche Aufgaben des Facility Managements.
Basel II erzwingt in der Kreditwirtschaft Ratingmethoden für alle Kreditnehmer und bei Immobilienfinanzierungen auch der Objekte. Im Kern geht es darum, das Ausfallrisiko eines bestimmten Kredites für den Kreditgeber ex ante möglichst genau abzuschätzen. Das Rating entscheidet dann letztlich über die Kreditwürdigkeit, Dokumentationspflichten und insbesondere die Kreditkonditionen.
Es gibt eine Vielzahl im Einzelnen unterschiedlicher Ratingsysteme, die alle durch eine Klassifizierung versuchen, das Risiko für den Adressaten möglichst belastbar abzubilden. Übliche Bewertungsfelder sind in der Makrobetrachtung die Branchen- und Standortanalyse, in der Mikrobetrachtung die Finanzanalyse, die Managementanalyse und die Analyse der Kernprozesse (Produktsortiment, Qualitäten, etc.).
Bei immobilienwirtschaftlichen Ratingprozessen geht es regelmäßig um demographische Entwicklungen, Nachhaltigkeit von Mietpreisen, Bauzustand, Reparaturstau, etc. Für Finanzierungszwecke kommen ggf. in der Projektierungs- und Bauphase die Analyse von Fertigstellungs- und Vermarktungsrisiken hinzu.
Regelmäßig fehlen aber Einschätzungen über Wert beeinflussende Faktoren in der Bewirtschaftungsphase, obwohl Mieterwechsel, Nutzungsänderungen, sich wandelnde Ansprüche an eine Immobilie oder behördliche Auflagen im Laufe eines Lebenszyklus eher die Regel als die Ausnahme sind.
FM-gerechte Planung und Implementierung entsprechender Instrumente in der Bewirtschaftungsphase werden bei der Beurteilung einer Immobilienfinanzierung bisher nicht berücksichtigt (Investitionen in FM können wegen anfangs erhöhter Kosten sogar zu einer Verschlechterung der Gesamtbeurteilung führen).
Obwohl es zwischenzeitlich eine recht umfangreiche Literatur zu den Themen „Immobilienrating“ und „Facility Management“ gibt, fehlen bisher Arbeiten, die beides verbinden.
Mit der vorliegenden Arbeit wird der Versuch gemacht, die Notwendigkeit der Verknüpfung von „Rating“ und „FM“ für Finanzierungszwecke zu belegen und einen argumentativen Bogen zwischen diesen beiden Themen zu spannen.
Gang der Untersuchung:
Das Ziel dieser Ausarbeitung liegt darin, einen Lösungsansatz zu entwickeln, wie FM-Strukturen bei der bankseitigen Kreditentscheidung über eine Immobilienfinanzierung sachgerechte Berücksichtigung finden können, wobei FM- Aspekte sowohl für die in Rede stehende Immobilie als auch für das ganze Unternehmen als Kreditnehmer zu beurteilen sind.
Es soll gezeigt werden, dass die Instrumente im Kreditentscheidungsprozess modifiziert werden müssen und können, um zukunftsorientierte Unternehmens- und Objektstrukturen so abzubilden, dass sie operational leicht zu handhaben sind und klare, sichere Entscheidungen ermöglichen.
Der Zielsetzung der Ausarbeitung soll sich von zwei Seiten genähert werden:
Nach einem kurzen Überblick über die volkswirtschaftliche Dimension der Bereiche Immobilien und Immobilienfinanzierung werden zum Verständnis der Problematik zunächst die Entscheidungsprozesse in der deutschen Kreditwirtschaft erläutert. Besonderes Augenmerk wird dabei auf die heute bereits weit verbreiteten und künftig obligatorischen Ratingsysteme gelegt, mit denen die Kreditinstitute ihr Risiko abbilden.
Ausgehend von diesem noch theoretischen Modell werden ein kurzer Blick auf die heutige Praxis – und hier insbesondere die der Immobilienfinanzierung – geworfen und die sich hieraus ergebenden Probleme erörtert.
Ein Faktor für künftigen wirtschaftlichen Erfolg sind integrale und flexible fazilitäre Strukturen in Unternehmen im Allgemeinen und im langfristig Kapital bindenden Anlagevermögen – namentlich Immobilien – im Besonderen.
Es soll gezeigt werden, wie diese Aspekte für die Instrumente der Kreditwirtschaft greifbar gemacht werden und in eine Risikobeurteilung einfließen können.
Am Schluss der Ausarbeitung werden konkrete Handlungsempfehlungen ausgesprochen.

Inhaltsverzeichnis

Vorwort   3

1.   Einführung   6
1.1   Beispielfall   6
1.2   Themenwahl   7
1.3   Ziel der Ausarbeitung   8
1.4   Methodik   9

2.   Kreditentscheidungsprozesse in Immobilienbanken   10
2.1   Volkswirtschaftliche Dimension   10
2.2   Bankenaufsicht und Basel II   10
2.3   Banken am Vorabend von Basel II   11

3.   Ratingsystematik   13
3.1   Einführungsbemerkungen   13
3.2   Ratingarten / Teilratings   14
3.2.1   Bonitätsrating   16
3.2.1.1   Teilrating Branche   16
3.2.1.2   Teilrating Finanzanalyse   16
3.2.1.3   Teilrating Management und Unternehmensstrukturen   16
3.2.2   Objektrating   17
3.2.2.1   Teilrating Markt   17
3.2.2.2   Teilrating Immobilie   17
3.2.2.3   Teilrating Wirtschaftlichkeit   18
3.3   Kreditrating   18

4.   Die Rating-Praxis   19
4.1   Arbeitsweise der Kreditwirtschaft   19
4.1.1   Strategie   19
4.1.2   Umsetzung   19
4.2   Kritik an den heutigen Verfahren   20
4.3   Empirische Bestätigung   22
4.4   Exkurs zu externen Rating-Anbietern   23
4.5   Zwischenergebnis   25

5.   Sensitivitäten für den Erfolg in der Bewirtschaftungsphase von Immobilien   26
5.1   Monetäre Dimension   26
5.2   Gebäudekonzeption   27
5.3   Lebenszyklusbetrachtung   30
5.3.1   Phasen   31
5.3.2   Operative Bewirtschaftung   32
5.3.2.1   Technisches Gebäudemanagement   33
5.3.2.2   Kaufmännisches Gebäudemanagement   34
5.3.2.3   Infrastrukturelles Gebäudemanagement   35
5.3.2.4   Flächenmanagement   35
5.4   Erweiterung der Thematik auf das Management aller Sekundärprozesse eines Unternehmens   36
5.4.1   Entwicklung   36
5.4.2   Facility Management   37
5.4.2.1   Begriff   37
5.4.2.2   Inhalt   38
5.4.2.3   Organisation von FM-Prozessen in Unternehmensstrukturen   41
5.4.2.4   Wirtschaftlichkeit von FM-Prozessen   41
5.5   Zwischenergebnis   42

6.   Integration von FM in den Kreditprozess   43
6.1   Transformation der Sensitivitäten in eine Ratingsystematik   43
6.2   Abbildung im Ratingbogen   44
6.2.1   Ergänzungen zum Bonitätsrating   45
6.2.2   Ergänzungen zum Objektrating   45
6.3   Beispiel   46
6.3.1   Ratingbogen der "Müller GmbH" (ohne fazilitäre Aspekte)   46
6.3.2   Ratingbogen der "Meier GmbH" (ohne fazilitäre Aspekte)   47
6.3.3   Ratingbogen der "Müller GmbH" (mit fazilitären Aspekten)   49
6.3.4   Ratingbogen der "Meier GmbH" (mit fazilitären Aspekten)   50
6.4   Win-Win-Situation   52
6.5   Zusatznutzen Externes Rating   53

7.   Fazit   55
7.1   Schlussfolgerungen   55
7.2   Handlungsempfehlungen   55

Verzeichnis der benutzten Literatur   57
Verzeichnis der verwendeten Abkürzungen   61
Verzeichnis der verwendeten Abbildungen   63
Urhebererklärung   64