Bachelorarbeit | Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung

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Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung

Probleme bei der Beleihungswertermittlung auf Grundlage von angelsächsischen Marktwertgutachten

Die Bachelor-Thesis befasst sich mit der Problematik der Wertermittlung auf der Basis angelsächsischer Marktwertgutachten. Die Arbeit zeigt die Bestimmungen der BelWertV auf, stellt die signifikanten Besonderheiten der angelsächsischen Investment Method zu dem normierten, deutschen Ertragswertverfahren dar und liefert einen methodischen Ansatz zur Ermittlung von Beleihungswerten auf Basis von angelsächsischen Marktwertgutachten. Ziel der Ausarbeitung war es, zu überprüfen, ob die Vorschriften der deutschen BelWertV auch für Beleihungswertermittlungen auf der Grundlage von angelsächsische Marktwertgutachten kompatibel sind.

Im grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierungsgeschäft werden Finanzierungsentscheidungen anhand der Beurteilung ausländischer Märkte und internationaler Marktwertgutachten getroffen, aus denen der in § 16 Abs. 2 PfandBG geregelte Beleihungswert abgeleitet wird. Aufgrund der Bestimmungen der Beleihungswertermittlungsverordnung kann in Phasen von niedrigen Immobilienrenditen folgendes Konstrukt auftreten: Markt- und Beleihungswerte weichen stark voneinander ab, wobei hierbei der Beleihungswert sehr stark unterhalb des Marktwertes liegt. Die Bachelor-Thesis befasst sich mit der Problematik der Wertermittlung auf der Basis angelsächsischer Marktwertgutachten. Die Arbeit zeigt die Bestimmungen der BelWertV auf, stellt die signifikanten Besonderheiten der angelsächsischen Investment Method zu dem normierten, deutschen Ertragswertverfahren dar und liefert einen methodischen Ansatz zur Ermittlung von Beleihungswerten auf Basis von angelsächsischen Marktwertgutachten. Ziel der Ausarbeitung war es, zu überprüfen, ob die Vorschriften der deutschen BelWertV auch für Beleihungswertermittlungen auf der Grundlage von angelsächsische Marktwertgutachten kompatibel sind. Hierzu wurden zwei Thesen aufgestellt, die anhand von Modellrechnungen untersucht wurden:

These 1: Bei erstklassigen Immobilien liegt auf Grund der Bestimmungen der BelWertV und dem immer noch niedrigen „Prime Yield“- Niveau in London der Marktwert und der Beleihungswert weit auseinander.
These 2: Je riskanter ein Immobilienengagement ist, umso mehr nähert sich der auf Grundlage der BelWertV ermittelte Beleihungswert dem Marktwert der Immobilie an.

Die Modellrechnungen zeigten, welche Abweichungen sich zwischen Markt- und Beleihungswert bei dem zum Bewertungszeitpunkt vorliegenden „Prime Yield“- Niveau ergaben und welche Probleme bei der Anwendung der in der BelWertV festgesetzten Bewertungsparameter auftraten. Exemplarisch wurden in der Ausarbeitung Modellrechnungen zu drei fiktiven Büroimmobilien in London in den Lagezonen Mayfair, City und Hammersmith aufgezeigt. Die Modellrechnungen basieren dabei auf unterschiedlichen Sekundärdaten (Markdaten bis Mai 2008). Anfänglich wird ein Überblick über Immobilienrenditen und Spitzenrenditen in Europa gegeben und darauf folgend ein Überblick über den Büroimmobilienmarkt London. Die Modellrechnungen dienten somit der Untersuchung der vorab festgelegten Thesen. In dem Fazit wird ein Ausblick unter Einbezug der sog. Trendwende der Yield Compression (Aufwärtstrend der Renditen) gegeben.

INHALTSVERZEICHNIS

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS III
ABBILDUNGSVERZEICHNIS IV
TABELLENVERZEICHNIS V

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung

2 Aktuelle Entwicklungen des Marktes für Hypothekenpfandbriefe
2.1 Entwicklung grenzüberschreitender Immobilienfinanzierungen
2.2 Umlaufvolumen von Pfandbriefen

3 Grundsätze der Beleihungswertermittlung
3.1 Begriffsdefinitionen
3.1.1 Verkehrswert / Marktwert
3.1.2 Market Value
3.1.3 Beleihungswert
3.2 Abweichung zwischen Markt- und Beleihungswert

4 Einführung der Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der
hypothekarischen Wertermittlung
4.1 Hintergrundinformationen
4.2 Beleihungswertermittlung nach dem Zwei-Säulen-Prinzip
4.3 Gesamtnutzungsdauer nach der Beleihungswertermittlungsverordnung
und Wertermittlungsrichtlinien 2006
4.4 Kapitalisierungszinssatz versus Liegenschaftszinssatz
4.5 Mindestansatz an Bewirtschaftungskosten
4.6 Anforderungen an ausländische Gutachten
5 Methodik der Bewertung

5.1 Funktionsweise des deutschen Ertragswertverfahrens nach der
Wertermittlungsverordnung
5.2 Funktionsweise der angelsächsischen Investment Method
5.3 Abgrenzung deutscher und angelsächsischer Verfahren
5.3.1 Bodenwert
5.3.2 Gross rent versus Jahresrohertrag
5.3.3 Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten
5.3.4 All Risks Yield versus Liegenschaftszins
5.3.5 Outgoings (full repairing and insuring leases) versus Bewirtschaftungskosten
5.3.6 Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen dem deutschen Ertragswertverfahren und der angelsächsischen Investment Method
5.4 Funktionsweise des Ertragswertverfahrens nach den Vorschriften der Beleihungswertermittlungsverordnung
5.5 Methodischer Ansatz für die Ermittlung des Beleihungswertes auf der Grundlage von angelsächsischen Marktwertgutachten

6 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung
6.1 Methodische Vorgehensweise
6.2 Aktuelle Marktdaten als Sekundärdatenbasis der Modellrechnungen
6.2.1 Europäisches Städteranking
6.2.2 Immobilienrenditen in Europa
6.2.3 Büroimmobilienmarkt London
6.3 Modellrechnungen
6.3.1 Beleihungsobjekt in St. James Street (Mayfair)
6.3.2 Beleihungsobjekt in Fleet Street (City)
6.3.3 Beleihungsobjekt in Hammersmith Grove (Hammersmith)
6.4 Auswertung der Modellrechnungen

7 Fazit 58
7.1 Zusammenfassung der Ergebnisse
7.2 Prognose

ANLAGENVERZEICHNIS
LITERATURVERZEICHNIS