Immobilien-Aktiengesellschaften und offene Immobilienfonds
Eine Vorteilhaftigkeitsanalyse |
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| Die vorliegende Untersuchung hat die Herausarbeitung von Gemeinsamkeiten und Unterschieden bezüglich Konzeption und praktischer Ausgestaltung von Immobilien-Aktiengesellschaften auf der einen Seite und Offenen Immobilienfonds auf der anderen zum Ziel. Geeignete Analysen und Bewertungen sollen Vorteilhaftigkeiten aufzeigen, um eine umfassende Beurteilung ermöglichen zu können. Insbesondere soll die Arbeit auch dazu dienen, den Bereich der Immobilien-Aktiengesellschaften deutlicher zu strukturieren und zu differenzieren. |
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Immobilien bzw. Immobilienanlageprodukte konkurrieren mit anderen Formen der Kapitalanlage, wie z.B. Aktien oder Renten, um die Gunst der Investoren. Gerade in Baisse-Zeiten an den Börsen kommt ihnen erhöhte Aufmerksamkeit zu Teil - die Anleger vertrauen auf die Werthaltigkeit von Grund und Boden. In Frage kommt zunächst die Direktanlage, hier kauft der Investor zu Kapitalanlagezwecken Liegenschaften und vermietet oder verpachtet diese. Daneben gibt es die so genannten Immobilien-Anlageformen. Hierzu zählen vor allem Geschlossene und Offene Immobilienfonds sowie Immobilien-Aktiengesellschaften. Da der Anleger nicht direkt in Immobilien investiert, sondern mittelbar über eine Gesellschaft oder einen Fonds, spricht man in diesen Fällen von indirekten Immobilien-Investments. Ist die Entscheidung für eine indirekte Immobilienanlage gefallen, stellt sich die Frage, welche der verfügbaren Varianten zu bevorzugen ist. An diesem Punkt setzt die Arbeit an und stellt Immobilien-Aktiengesellschaften sowie Offene Immobilienfonds einander gegenüber. Insbesondere die Tatsache, dass Immobilienaktien erst in den letzten Jahren eine relevante Bedeutung auf dem Kapitalmarkt erlangt haben, hatte einen erheblichen Einfluss auf die Formulierung der Themenstellung. Die Fokussierung auf gerade diese beiden Formen erfolgte außerdem aufgrund des grundsätzlich abweichenden Charakters von Geschlossenen Immobilienfonds.
Zielsetzung
Die vorliegende Untersuchung hat die Herausarbeitung von Gemeinsamkeiten und Unterschieden bezüglich Konzeption und praktischer Ausgestaltung von Immobilien-Aktiengesellschaften auf der einen Seite und Offenen Immobilienfonds auf der anderen zum Ziel. Geeignete Analysen und Bewertungen sollen Vorteilhaftigkeiten aufzeigen, um eine umfassende Beurteilung ermöglichen zu können. Insbesondere soll die Arbeit auch dazu dienen, den Bereich der Immobilien-Aktiengesellschaften deutlicher zu strukturieren und zu differenzieren. Gerade vor dem Hintergrund teilweise sehr geringer Handelsvolumina in diesem Segment ist zu hinterfragen und zu analysieren, welche dieser Gesellschaften sich überhaupt für ein Engagement durch Privatanleger eignen.
Abgrenzungen
Wie aus der Problemstellung bereits ersichtlich, steht die Perspektive des privaten Kapitalanlegers im Mittelpunkt der vorliegenden Arbeit. Dabei ist zu beachten, dass Immobilien-Anlageformen gleichzeitig auch Immobilien-Finanzierungsformen sind. Was für den Kapitalanleger die Immobilienanlage ist, stellt für den Initiator die Finanzierung des Objektes bzw. Portfolios dar. Finanzierungstheoretische Ansätze sind jedoch nicht Ausgangspunkt der Arbeit und haben mit folgender Ausnahme hier keine Relevanz: Die einzelnen Immobilien-Anlageformen eignen sich nicht in gleicher Weise zur Finanzierung verschiedener Immobilientypen, was sich folglich auf die Portfoliostruktur auswirkt. Da diese für den Anleger von Interesse sein dürfte, bietet sich auch aus dessen Sichtweise eine kurze Behandlung derartiger Fragen an. Aus der Konzeption der Arbeit folgt, dass lediglich börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften (Publikumsgesellschaften) betrachtet werden. Private Aktiengesellschaften, die nicht börsennotiert sind, stellen normalerweise kein Anlageprodukt dar und können folglich keine Alternative zu Offenen Immobilienfonds sein. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass die vorliegende Arbeit auf den deutschen Kapitalanlagemarkt fokussiert ist. Sämtliche Daten beziehen sich also, sofern nicht explizit anders erwähnt auf diesen Markt. Als Identifikationsgrundlage der zu berücksichtigenden Immobilien-Aktiengesellschaften dient der durch das Bankhaus Ellwanger & Geiger veröffentlichte Deutsche Immobilienaktien-Index (DIMAX). Dieser umfasst das Marktsegment vollständig.
Gang der Untersuchung
Die Arbeit beginnt zunächst mit der Darstellung der wichtigsten Grundlagen von Immobilien-Aktiengesellschaften und Offenen Immobilienfonds. Dabei werden bekannte Definitionen und Abgrenzungen aufgezeigt sowie ein Überblick zur historischen Entwicklung gegeben. Im Falle der AGs werden außerdem Unterscheidungsmerkmale nach der Entstehungsgeschichte bzw. nach der strategischen Ausrichtung dargestellt. Daran anschließend werden verschiedene, für relevant erachtete Gesichtspunkte der einzelnen Anlagesegmente erläutert und miteinander verglichen. Gegenstand des Vergleichs sind die folgenden fünf Themenblöcke:
Märkte,
Recht, Bilanzen und Steuern,
Portfoliomanagement,
Rendite und Risiko,
Transparenz.
Zwischenfazits, jeweils zum Ende eines jeden Themenblocks, befassen sich mit der Beurteilung und Bewertung der herausgearbeiteten Gemeinsamkeiten und Unterschiede. Ein Resümee und ein kurzer Ausblick im letzten Kapitel schließen die Arbeit ab. Im Anhang finden sich mehrere ausführlich besprochene Beispiele für beide Anlagevarianten.
Inhaltsverzeichnis:
Abbildungsverzeichnis IX
Tabellenverzeichnis XII
ABkürzungsverzeichnis XIV
1. Einleitung 1
1.1 Problemstellung 1
1.2 Zielsetzung 1
1.3 Abgrenzungen 2
1.4 Gang der Untersuchung 3
2. Grundlagen 3
2.1 Immobilien - Aktiengesellschaften 4
2.1.1 Definition 4
2.1.1.1 Kompetenzen 5
2.1.1.2 Abgrenzung zu anderen Gesellschaften 5
2.1.2 Historische Entwicklung 6
2.1.2.1 Immobilien-Aktiengesellschaften an der Börse 6
2.1.2.2 Typisierung nach Entstehungsgeschichte 7
2.1.3 Unterscheidung nach strategischer Ausrichtung 9
2.1.3.1 Reine Bestandshaltung 9
2.1.3.2 Projekt- und Bestandsentwicklung 10
2.1.3.3 Immobiliendienstleistung 11
2.2 Offene Immobilienfonds 12
2.2.1 Definition 12
2.2.1.1 Wesen der Anlage 13
2.2.1.2 Abgrenzung 13
2.2.2 Historische Entwicklung 14
3. Vergleich der Anlageformen 15
3.1 Märkte 16
3.1.1 Größe und Bedeutung 16
3.1.1.1 Marktkapitalisierung 16
3.1.1.2 Immobilienvermögen 17
3.1.1.3 Gewichtung im GPR General Index 18
3.1.2 Handel 19
3.1.2.1 Kursfeststellung 19
3.1.2.2 Marktgängigkeit 20
3.1.2.3 Transaktionskosten 22
3.1.3 Zwischenfazit 22
3.2 Recht, Bilanzen und Steuern 23
3.2.1 Rechtlicher Hintergrund 23
3.2.1.1 Immobilien-Aktiengesellschaften 24
3.2.1.2 Offene Immobilienfonds 25
3.2.2 Bilanzierung 26
3.2.2.1 HGB 27
3.2.2.2 IAS und US-GAAP 28
3.2.2.3 Publizität von Offenen Immobilienfonds 30
3.2.3 Steuerliche Behandlung 31
3.2.3.1 Besteuerung auf Gesellschafts-Ebene 31
3.2.3.2 Besteuerung des Grundstücks-Sondervermögens 32
3.2.3.3 Besteuerung der Anleger 33
3.2.3.4 Berechnungsbeispiel zur Besteuerung 35
3.2.3.5 Auslandsimmobilien 36
3.2.4 Zwischenfazit und Bewertung 36
3.3 Portfoliomanagement 37
3.3.1 Gesetzliche Investitions-Regelungen 37
3.3.1.1 Liquiditätsvorhaltung 37
3.3.1.2 Vorgaben zum Immobilienvermögen 38
3.3.2 Selbstdefinierte Investitions-Richtlinien 39
3.3.2.1 Portfolio-Diversifikation 39
3.3.2.2 Geographische Ausrichtung 41
3.3.2.3 Weitergehende Richtlinien 42
3.3.3 Immobilienbewertung 42
3.3.3.1 Ertragswert- / Discounted-Cashflow-Verfahren 43
3.3.3.2 Sachwertverfahren 43
3.3.3.3 Vergleichswertverfahren 43
3.3.3.4 Diskussion der Bewertung 44
3.3.4 Leerstand 44
3.3.5 Zwischenfazit 45
3.4 Rendite und Risiko 46
3.4.1 Benchmarks 46
3.4.1.1 DIMAX 46
3.4.1.2 BVI-Composite 47
3.4.1.3 Deutscher Immobilien Index 47
3.4.1.4 GPR General Property Securities Index 48
3.4.2 Performance 49
3.4.2.1 Renditevergleich der Anlagesegmente 49
3.4.2.2 Benchmarkanalyse 50
3.4.2.3 Differenzierung nach strategischer Ausrichtung 53
3.4.3 Inflationsschutz 55
3.4.3.1 Hedging-Effektivität gegenüber Inflationsrisiken 56
3.4.3.2 Shortfall-Risiken 56
3.4.4 Zwischenfazit 57
3.5 Transparenz 59
3.5.1 Transparenzanforderungen 59
3.5.2 Maßnahmen zur Verbesserung der Transparenz 60
3.5.2.1 Initiativkreis Immobilien-Aktie 60
3.5.2.2 Fonds-Rating durch Moody`s 60
3.5.3 Zwischenfazit 61
4. Resümee und Ausblick 62
4.1 Resümee 62
4.2 Ausblick 64
Anhang A: Ausgewählte Beispiele XVI
Anhang B: Übersicht DIMAX LXXVII
Anhang C: Übersicht Offene Immobilienfonds LXXIX
Anhang D: Moody`s Rating LXXXIII
Literaturverzeichnis LXXXV
Verzeichnis der Gesetze CIV
Verzeichnis der Interviews und E-Mails CV
Zitierweise CX |
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| Typ: |
Studienarbeit |
| Kategorie: |
Immobilieninvestition |
| Schwerpunkt: |
Immobilieninvestment |
| Artikelnr.: |
90006882 |
| Jahrgang: |
03/2002 |
| Anbieter: |
Diplomica Verlag GmbH |
| Umfang: |
178 Seiten |
| Note: |
1,0 |
| Art der Hochschule: |
Technische Universität |
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